Uma discussão tributária de grande impacto para empresas imobiliárias, holdings patrimoniais e estruturas de planejamento familiar avançou no Supremo Tribunal Federal (STF). No julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, cinco ministros votaram pela aplicação da imunidade de ITBI na transferência de imóveis para integralização de capital social, mesmo quando a empresa exerce atividade predominantemente imobiliária.
Até o momento, o placar está em 5 votos a 2 pela tese favorável à imunidade. O julgamento, porém, ainda não terminou. Depois do pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes, os autos foram devolvidos em 28 de setembro de 2026 e o processo foi incluído em sessão virtual prevista para ocorrer entre 9 e 19 de outubro de 2026. Supremo Tribunal Federal
A discussão pode ter efeitos relevantes sobre a estruturação de empresas que recebem imóveis como forma de integralização de capital, mas é importante compreender exatamente o que está em julgamento — e também os limites que já foram estabelecidos pelo STF em decisões anteriores.
O ponto central está na interpretação do artigo 156, § 2º, I, da Constituição Federal, que prevê a não incidência do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.
A mesma norma constitucional contém uma ressalva relacionada à atividade preponderante de compra e venda de imóveis, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.
É justamente aí que surgiu a controvérsia: essa ressalva também se aplica quando o imóvel é transferido para uma empresa exclusivamente para integralizar seu capital social?
O processo em julgamento é o RE 1.495.108, com repercussão geral reconhecida no Tema 1.348. A questão surgiu a partir de uma discussão envolvendo a cobrança de ITBI sobre imóvel transferido para uma empresa cujo objeto e atividade estavam relacionados ao mercado imobiliário.
Até o momento, cinco ministros acompanharam o entendimento do relator, ministro Edson Fachin: Edson Fachin, Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux.
Para esse grupo, a imunidade prevista para a integralização de capital é aplicável independentemente de a empresa exercer atividade predominantemente imobiliária.
Os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, por outro lado, votaram em sentido contrário, entendendo que a imunidade não alcançaria a integralização quando a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.
O placar, portanto, é expressivo, mas ainda não representa uma decisão definitiva do STF.
A discussão é especialmente relevante para holdings patrimoniais e familiares que recebem imóveis de seus sócios como forma de composição ou aumento do capital social.
Imagine, por exemplo, uma pessoa ou família que possui diversos imóveis e decide constituir uma pessoa jurídica para organizar esse patrimônio. Os imóveis podem ser transferidos à empresa mediante integralização de capital.
Caso prevaleça definitivamente a interpretação atualmente majoritária no STF, o fato de essa empresa ter atividade predominantemente relacionada à locação ou administração de imóveis, por si só, não afastaria a imunidade constitucional na integralização.
Isso não significa, contudo, que qualquer transferência de imóvel para uma empresa estará automaticamente livre de ITBI. A operação precisa efetivamente corresponder a uma integralização de capital, além de observar os demais requisitos jurídicos e tributários aplicáveis.
Outro aspecto que merece atenção é que o novo julgamento não deve ser confundido com o Tema 796 do STF. No Tema 796, já transitado em julgado, o Supremo examinou o alcance da imunidade quando o valor dos imóveis transferidos supera o limite do capital social a ser integralizado.
A orientação firmada naquele julgamento continua sendo uma referência importante para compreender os limites da imunidade.
Por isso, mesmo que o Tema 1.348 seja concluído de acordo com a maioria formada até agora, não se deve interpretar a decisão como uma autorização geral para afastar o ITBI de qualquer valor ou de qualquer operação envolvendo imóveis e pessoas jurídicas.
A estrutura da operação, o valor destinado à integralização e a efetiva finalidade do negócio continuam sendo aspectos relevantes.
Outro ponto expressamente destacado no voto do ministro Edson Fachin é que a imunidade não protege operações realizadas mediante simulação ou fraude à lei com o objetivo de obter indevidamente o benefício tributário.
Essa ressalva foi incorporada à tese proposta pelo relator e acompanhada pelos quatro ministros que formaram a maioria com ele. Isso é particularmente importante para o planejamento patrimonial.
A eventual confirmação da tese não deve ser interpretada como autorização para criar uma estrutura societária meramente formal com o objetivo de evitar o pagamento de tributos.
A operação precisa ter substância jurídica e econômica compatível com a integralização de capital efetivamente realizada.
Se a posição atualmente majoritária for confirmada pelo STF, um dos principais efeitos será a redução da controvérsia sobre a cobrança de ITBI na transferência de imóveis para o capital de empresas com atividade imobiliária.
Na prática, isso pode trazer impactos em operações como: constituição de holdings patrimoniais; reorganizações societárias envolvendo integralização de imóveis; formação ou aumento de capital de empresas imobiliárias; transferência de patrimônio imobiliário para sociedades empresárias; estruturas patrimoniais familiares que utilizem pessoas jurídicas; planejamento de longo prazo para administração de imóveis.
O ponto central é que a atividade imobiliária da empresa, isoladamente, deixaria de ser um fundamento suficiente para afastar a imunidade na integralização de capital, caso a tese seja definitivamente confirmada.
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A Autora é advogada, sócia da Nasrallah Advocacia, formada pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduada em Direito Tributário pelo IBET – USP. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário – IBDT, Integrou a Comissão de Direito Aduaneiro da OAB/SP em 2018/2019. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua no contencioso judicial e administrativo e na consultoria tributária e é consultora CEOlab.